物业管理交接纠纷的法律分析

概要：纠纷频发的原因物业管理交接纠纷频频发生的原因有很多：物业管理公司的观念不适应物业管理市场化要求、物业管理招投标的程序不完善、物业管理公司和业主委员会在沟通方面存在误解、规范物业管理交接的法律法规不健全……从法律层面上分析，产生物业管理交接纠纷的原因可以分为以下两类：1、业主大会以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同，而物业管理公司以种种理由不同意解除合同，也不办理交接，由此导致纠纷。我国有关由业主大会公开选聘物业管理公司负责对本物业区域进行管理的制度刚刚建立，目前大多数的物业区域都由开发商确定的物业管理公司负责管理，业主只能被动接受，很多物业管理公司的竞争意识、危机意识不强，服务不到位，也不主动与业主进行沟通，双方缺乏良性互动。在《物业管理条例》明确赋予业主大会公开选聘、解聘物业管理公司的权利后，很多小区的业主大会积极行使这一权利，以服务不到位为由解聘原物业管理公司。当前产生的物业管理交接纠纷大部分属于这一类，如去年12月8日，杭州最早的高层住宅小区——中山花园业主大会就以“收费过高、管理不善、开支混乱”为由解聘原物业管理公司，并选聘了新的物业管理公司入驻，但是因为原物业管理公司不配合接交而产生纠纷，导致小区出现物业管理“真空”。2、物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束，业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理，而原物业管理公司不甘退出，继续占据小区，拒绝与新物业管理公司进行交接，因而产生纠纷。如今年3月

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物业管理交接纠纷的法律分析

浙江民禾律师事务所 胡杰丰

最近，一项调查报告显示，随着我国物业管理公开招投标制度的逐步推进，

物业管理交接纠纷频发正成为社会关注的焦点。被辞退的物业管理公司与新

选聘的物业管理公司、原物业管理公司与业主委员会之间就物业管理交接事

项频繁发生纠纷，不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序，也对物业

管理公司的企业形象产生很大负面效应，并在一定程度上阻碍着我国物业管

理行业的持续、快速、健康发展。本文将从法律层面对物业管理交接纠纷产

生的原因和性质进行分析，并在此基础上提出解决物业管理交接纠纷的方法

和规范物业管理交接程序的建议。

一、物业管理交接纠纷频发的原因

物业管理交接纠纷频频发生的原因有很多：物业管理公司的观念不适应物业

管理市场化要求、物业管理招投标的程序不完善、物业管理公司和业主委员

会在沟通方面存在误解、规范物业管理交接的法律法规不健全……从法律层

面上分析，产生物业管理交接纠纷的原因可以分为以下两类：

1、业主大会以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同，

而物业管理公司以种种理由不同意解除合同，也不办理交接，由此导致纠纷

。我国有关由业主大会公开选聘物业管理公司负责对本物业区域进行管理的

制度刚刚建立，目前大多数的物业区域都由开发商确定的物业管理公司负责

管理，业主只能被动接受，很多物业管理公司的竞争意识、危机意识不强，

服务不到位，也不主动与业主进行沟通，双方缺乏良性互动。在《物业管理

条例》明确赋予业主大会公开选聘、解聘物业管理公司的权利后，很多小区

的业主大会积极行使这一权利，以服务不到位为由解聘原物业管理公司。当

前产生的物业管理交接纠纷大部分属于这一类，如去年12月8日，杭州最早的

高层住宅小区——中山花园业主大会就以“收费过高、管理不善、开支混乱

”为由解聘原物业管理公司，并选聘了新的物业管理公司入驻，但是因为原

物业管理公司不配合接交而产生纠纷，导致小区出现物业管理“真空”。

2、物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束，业主大会选聘新的物业管

理公司进驻管理，而原物业管理公司不甘退出，继续占据小区，拒绝与新物

业管理公司进行交接，因而产生纠纷。如今年3月18日广州市中级人民法院终

审判决原物业管理公司必须撤出的广州翠湖山庄新旧物管交接纠纷案，就是

由于前期物业管理阶段完成后业主委员会选聘了新的物业管理公司，但是开

发商确定的物业管理公司却拒不移交物业管理权，并与新物业管理公司发生

严重冲突，致使小区遭受重大经济损失。

二、物业管理交接纠纷的法律性质

根据《物业管理条例》的规定，移交物业管理用房和资料是物业管理公司在

物业服务合同终止后必须承担的责任，即《合同法》所规定的“附随合同义

务”（见《合同法》第九十二条），因此，物业管理交接纠纷属于合同一方

不履行“附随合同义务”而产生的合同纠纷。物业管理交接纠纷在形式上表

现为物业管理公司不移交物业管理用房、资料，但本质上是物业管理公司不

移交物业管理权。具体可以分为两种情况：

1、建设单位与前期物业管理公司、业主委员会与所聘物业管理公司之间签订

有物业服务合同，并且明确约定了合同期限。我国《物业管理条例》第二十

六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员

会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

第三十五条第二款规定：“物业服务合同应当对物业管理事项……合同期限

、违约责任等内容进行约定。”由此我们可以看出，业主委员会与物业管理

公司签订的物业管理合同必须明确约定服务期限，而前期物业服务合同虽然

可以约定期限也可以不约定期限，但是实际上《物业管理条例》已经明确规

定了其最长有效日期——业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生

效之日。

对于这类有明确期限的合同，我国《合同法》规定当事人双方都不得随意解

除合同，以保证合同的法律效力。但是为了适应随时可能发生变化的实际情

况，保护当事人的利益，《合同法》规定如果出现以下情况，当事人可以单

方面解除合同：

（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履

行主要债务的；

（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（5）法律规定的其他情形。

业主与物业管理公司签订物业服务合同的目的是为了享受方便、及时并且与

物业管理费相当的物业服务，如果物业管理公司没有严格按照合同履行自己

的义务，提供相应的服务，致使业主不能实现其合同目的，或者出现其他可

以解除合同的法定情形，则业主委员会可以根据《合同法》的以上规定提前

解除合同。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止

履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、

采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据物业服务合同的性质，物

业管理公司提供的是一种服务，不可能恢复原状，但是如果物业管理公司未

经业主大会同意就擅自改变小区内公共设施设备或者有违章搭建情况的，则

物业管理公司应当恢复原状。这种行为给业主造成损失的，物业管理公司还

应当承担赔偿责任。

《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业管理企业

应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员

会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理

企业之间应当做好交接工作。”因此，按照法律法规的规定和物业服务合同

的约定做好物业管理交接工作是物业管理公司必须承担的“附随合同义务”

。物业服务合同期限届满或者被解除，业主大会选聘了新的物业管理公司负

责小区的物业管理，原物业管理公司拒不进行交接而产生纠纷的，原物业管

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